区人大环资城建工委
2018年5月
根据《崇川区人大常委会2018年工作要点》安排，区人大环资城建工委5月中旬组织了对全区安置房小区物业管理工作视察调研活动，现将主要情况梳理汇总如下：
一、安置房小区物业管理在不断规范中趋好提升
按照“政府统筹、部门主导、街道负责”的体制原则，区政府一直重视并不断加强对安置房小区管理工作的组织推动。区住建、财政、城管等职能部门和街道社区，认真抓好安置房小区管理工作的机制建设、经费保障和日常考核，为此做了大量的工作，取得较为明显的成效。物管企业也积极履行物管公司协议职责，为安置房小区的管理发挥了应有作用。从安置房小区管理的整体状况看,管理架构基本形成。全区共72个安置房小区，实行物业管理的59个，有物业公司24家，社区代管安置房小区13个。管理经费有效保障。区财政2015年至2017年三年累计投入安置房小区物管补贴和电梯费补贴分别达到8079万余元和7407万余元。管理质量总体趋好。安置房小区设施维保、日常保洁、绿化养护、内部秩序等管理任务基本落实，小区容貌管控改观。
二、安置房小区在管理问题瓶颈上需要稳健破解
与普遍商品房小区相比，安置房小区开发建设的产权属性和居住人员结构复杂等方面，有其自身的明显特点，与此紧密关联的安置房小区物业管理中的问题困难和制约瓶颈也客观存在并不断凸显。
一是全区安置房小区物业管理模式机制需要进一步厘清和完善。不同区域、不同安置房小区，管理单位类型、管理措施水平、管理实际状况较有差别甚至差别较大。
二是安置房小区收费、经费和扶持政策需要统一明晰和到位。低廉而又征收不畅的物业管理费必然导致管理水平的相对缩水，而缩水后的物业管理又会招致住户不满进而导致经费筹集困难，如此不良循坏，已成为安置房小区物管经费的首要制约因素。虽然区财政每年对此的扶持资金均有较大增长，但管理资金缺口仍然较大。在安置房小区增量不断扩大的情形下，物管资金缺口和财政负担加剧同步拉大，已成为安置房小区物业管理的突出矛盾和困难瓶颈。
三是安置房小区管理力量和专业化水平有待加强和提升。区级部门层面扎口管理力量和街道社区具体工作力量，与面广量大的管理任务不能匹配，在政策落实、业务指导、实际监管等方面，尚有较多缺位.物管企业总体规模小、实力弱，从业人员年龄结构、专业素质、统一管理和竞争发展等方面，与高水平管理的要求差距较大或者明显不足。
四是安置房小区综合管理难的状况需要加快联动和破解。部分安置房小区不同程度存在的违法搭建、改建、毁绿、乱停、挤占等痼疾顽症，严管严控的力度、宣传引导的广度和综合联动的措施需要及时跟进。小区依法管理、物业专门管理、基层基础管理三者尚未有机融合。
三、推动安置房小区物业管理在良性轨道上加快发展
安置房建设是实实在在的民心工程。自征收安置以来，政府已投入巨额的财力。加强安置房小区的管理，巩固建设成果，直接关乎财政资金投入绩效。同时，安置房小区不同于一般商品房住宅区，政府责无旁贷的要承担起改善安置房小区的各类环境和管理水平责任。为安置群众提供安全、温馨、舒适的住所，既是民生实事，也直接反映政府社会治理水平，关乎民心向背。要在管理格局基本形成、管理措施得到加强、管理水平逐步提高、管理状况不断改善的现有基础上，进一步提升安置房小区管理的目标定位。坚持深化管理和维护稳定的有机统一，从管理体制、治理方法、经费保障等方面，促进安置房小区管理有序良性发展。具体建议如下：
1、加快健全多方融合的共管模式。按照“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”的原则，进一步明晰和强化区级部门、街道社区、物业公司三方职责，实现三方融合。一是区级扎口部门要加大人员力量和牵头、指导、监管、统筹力度，研究制订配套政策，推进解决重大问题。区级相关行业职能部门要加强联动，建立小区综合长效管理协调制度和物业纠纷化解机制以及违法违章行为投诉登记快速处置办法，有效解决各种违规行为屡禁不止的顽症。二是街道社区要进一步提高认识，重视并切实加强对安置房小区物业管理工作的组织领导，将安置房小区物业管理作为社区建设的重要内容，落实专门管理力量，在街道及社区分别实行日常归口管理。发挥属地优势，把物业管理纳入社区公共管理服务范畴。加强对辖区物业服务企业的监督，建立和完善辖区内安置房小区物业管理联席会议制度，协调处理业主、业主委员会与物业服务企业的关系。要切实加大安置小区管理在城建考核中的权重。三是物业公司按照合同承诺的服务标准实施好对所在安置小区的物业管理服务，接受所在社区的监督，配合社区重大活动的开展。
2、加快实现多措并举的治理手段。一是全面实行专业化。针对安置房小区自身的特点和难点，引导成立专门的安置房小区物业公司，全面推行并逐步实现集团化，术有专攻，客户明确，整体提高市场化、专业化管理程度。同时，积极提升物业从业人员的整体素质、组织教育和内部管理水平，通过专业化，形成更好的管理方式和效能。二是积极打造规范化。要进一步规范物管内容和标准，提高公共区域保洁、安全秩序维护、停车秩序管理、共用设施维保、绿化绿地养护、小区道路保养、房屋共用部位维修管理等服务质量。三是严格落实法制化。通过与住户签订协议的方式，来强化住户和物业公司双方责任和义务，落实物业管理过程中的法制化要求（《南通市住宅物业管理条例》已出内部征求意见稿三）。同时，常态化开展形式多样的宣传教育活动，出台并落实小区管理禁止性规定，使崇尚文明、崇尚整洁、崇尚和谐成为安置居民及租住人员的普遍追求。通过“以民主促民生”的办法，吸纳安置居民参与监督物业管理，提高主人翁意识，共建和谐、稳定的安置小区。及时总结推广物业管理先进小区典型和成功做法，营造良好的社会氛围和舆论效应。
3、加快形成多元投入的资金支撑。一是适时出台物业管理经费保障办法。在合理确定物管人员成本、安全防范、绿化养护和管理、保洁、房屋共用设施设备维护与管理、合理利润、法定税费、管理费等物管费用支出组成的前提下，兼顾征收安置属性和有偿消费原则，修订完善有关物管费用规定意见。通过宣传，引导居民树立有偿服务意识。通过法定程序，适时稳妥出台物业管理经费保障办法，推进管理，维护稳定。二是统筹安置房经营用房收入。安置房共用配套设施，用于经营的，其经营收入（包括车辆停放管理费、车位租赁费）扣除经营成本及有关税费后的收益，实行应收尽收，专户管理使用（目前经营用房运营收益情况见附件）。三是区财政扶持补贴。根据区财政财力专项状况和安置房小区发展趋势，合理调整补贴对象，科学实行补贴对应至安置居民户的政策措施。对部分困难特殊安置居民户，给予优惠减免。
附件：
我区安置小区物业经营性用房分3种运营模式，即：国有资产运营公司运营，收益归区政府；国资办委托街道运营，收益区政府和街道按比例分成；观音山自主运营，收益归观音山街道。
经了解，国有资产运营公司目前有物业经营性用房35551.24平方米，2017年收益382.63万元。
观音山雅学苑物业经营性用房580平方米由国资办委托观音山街道运营（观音山新街坊资产有限公司），收益60%归街道，40%归区政府。
观音山观阳名邸、世濠花园、同和嘉苑一期、观河华府为观音山自建项目，物业经营性用房16390平方米由新街坊资产有限公司运营。
全区安置小区停车位总数（包括规划地面停车位、普通地下停车位、人防地下停车位、利用小区公共区域划设的停车位）约40145个。